Vastgoedvraagstukken & onteigening

fiscale aspecten van onroerende zaken

In 2018 verscheen de 2^de druk van het Compendium Fiscaliteit & Vastgoed waarin meer dan 500 bladzijdes gewijd werden aan de combinatie van onroerende zaken en belastingen. Hieruit blijkt dat deze combinatie veel mensen bezighoudt, te beginnen bij iedereen die een eigen woning in eigendom heeft. Vastgoed vraagt echter in veel meer situaties voortdurend fiscale aandacht. Te denken valt aan bedrijfsmatig vastgoed dat men zelf in eigendom heeft voor de eigen onderneming, voor de onderneming die met anderen in maatschap of vof wordt gedreven, of dat in eigendom is of gebruikt wordt door de eigen besloten vennootschap. In geval van specifiek vastgoed zoals bijvoorbeeld landbouwgrond kan de landbouwvrijstelling en cultuurgrondvrijstelling van groot belang zijn. Terwijl in geval van nieuw vervaardigd onroerend goed of bouwterreinen weer de aandacht uit moet gaan naar de overdrachtsbelasting en de omzetbelasting. Ook vastgoed dat al dan niet met anderen als belegging wordt geëxploiteerd of hoe dan ook aan box 3 moet worden toegerekend, moet zo nu en dan fiscaal goed beoordeeld worden. De belastingdruk kan immers als gevolg van de vermogensrendementsheffing in een wanverhouding staan tot het rendement waardoor uiteindelijk het financieel resultaat bedenkelijk laag uitvalt.

Bestemmingswijziging en de fiscale gevolgen

Bij onroerende zaken kunnen zich ook bijzondere situaties aandienen. De ontwikkeling van provinciale plannen, bestemmingsplannen of ruilverkaveling etc. kunnen van grote invloed zijn op de waarde van onroerend goed. Veranderingen in bestemmingsplannen maakt eigenaren van vastgoed soms ook zelf creatief. Ze gaan dan allerlei stappen ondernemen om zelf te komen tot projectontwikkeling. Dergelijke bijzondere omstandigheden kunnen van grote invloed zijn op de waarde van de onroerende zaken. Het is dan afhankelijk van de oorspronkelijke fiscale status van deze onroerende zaken in combinatie met de vraag wie in welke mate de waardeverandering beïnvloed heeft, hoeveel belasting er betaald dient te worden en door wie.

(Minnelijke) onteigening en bijkomende schadevergoedingen

Planontwikkeling kan leiden tot beperkingen in het gebruik, extra aandacht van projectontwikkelaars of (minnelijke) onteigening door overheden. In geval van (minnelijke) onteigening van onroerende zaken wordt meestal niet alleen de waarde van de onroerende zaken zelf vergoed. De praktijk leert dat er vaak bijkomende schades zijn als gevolg van stagnatie in de bedrijfsvoering, kosten van herinrichting, extra financieringslasten, omrijschade, verplaatsingsschade, kosten als gevolg van gedwongen verhuizing, kosten in verband met de aanvraag van nieuwe vergunningen etc. Onze ervaring leert dat het vanuit fiscaal juridisch oogpunt uitermate belangrijk is dat al deze schadecategorieën goed in beeld worden gebracht. Aan iedere categorie dient dan exact de schadevergoeding te worden toegerekend om de eventueel daarover verschuldigde belasting te berekenen. Als er meer of eerder belasting verschuldigd is, dient ook deze belastingschade vergoed te worden. In geval wij in een vroeg stadium bij een (minnelijke) onteigening worden betrokken, kunnen wij wellicht op een gedegen manier bijdragen aan fiscaal vriendelijke oplossingen.