Wat te doen met het bedrijfspand voor de eigen bv?
Als de eigen besloten vennootschap een bedrijfspand in eigendom heeft, geldt er sinds 1 januari 2019 een beperking ten aanzien van de afschrijvingen daarop. Rechtspersonen mogen voor de vennootschapsbelasting daarop niet verder afschrijven dan tot de boekwaarde gelijk is aan de actuele woz-waarde. In geval van een aankoop van een bedrijfspand waarin nog geïnvesteerd moet worden om het bedrijfsklaar te maken, kan deze beperking fiscaal nadelig uitpakken. Het wisselgeld van het kabinet van deze afschrijvingsbeperking was dat de vennootschapsbelasting verlaagd wordt. Het vennootschapsbelastingtarief over een bedrijfsresultaat tot € 200.000,- daalt van 19% in 2019 naar 15% in 2021.
Als de eigen bv in een huurpand zou investeren, geldt de hiervoor beschreven inperking van de afschrijving op de huurdersinvesteringen niet. De enige beperkingen die dan gelden zijn dat de afschrijving over tenminste vijf jaar moet worden verdeeld. Ook moet er rekening gehouden worden met de bedrijfseconomische levensduur van deze investeringen. Huurdersinvesteringen kunnen tot nul worden afgeschreven. Immers op het einde van het huurcontact komen die investeringen toe aan de verhuurder van de onroerende zaak. Overigens staat meestal in de huurovereenkomst dat de onroerende zaak in de oorspronkelijke staat moet worden teruggebracht. Dit leidt ertoe dat de huurdersinvesteringen in beginstel helemaal teniet gaan. Dit is alleen anders als de ‘huurbaas’ er geen bezwaar tegen heeft dat de aanpassingen aan het bedrijfspand in stand mogen blijven.
Indien er echt stevig in een gehuurd bedrijfspand geïnvesteerd moet worden, is een veel voorkomend handelswijze dat de huurder daarvoor een korting bedingt op de te betalen huur. De huurder heeft dan enerzijds weliswaar de kosten van de investering waarop hij kan afschrijven, maar anderzijds heeft hij een aanzienlijk lagere huur, die dan overigens wel marktconform is. Bij een dalend vennootschapsbelastingtarief leveren deze afschrijvingen en deze lagere uur als aftrekbare posten wel wat op maar bij een tarief van 15% is dat geen wereldbedrag.
Ook de directeur-grootaandeelhouder kan als huurbaas voor de eigen bv optreden. Als die het bedrijfspand koopt, alle investeringen voor zijn rekening neemt en vervolgens overgaat tot verhuur aan de eigen besloten vennootschap, ontstaat er fiscaal een ander plaatje. Deze manier van doen is de ‘klassieke’ fiscale figuur van terbeschikkingstelling (TBS). Alle voordelen van de TBS zoals de huuropbrengst worden in box 1 belast tegen het progressieve tarief. Dit progressieve tarief wordt de komende jaren vereenvoudigd tot een tweeschijvenstelsel. Dit betekent dat in 2021 belastbaar inkomen tot € 68.507,- belast wordt tegen een tarief van 37,1% en het belastbaar inkomen daarboven tegen een tarief van 49,5%.
Bij een aankoop van een bedrijfspand in privé gevolgd door een verhuur aan de eigen bv mag er wel worden afgeschreven op het pand en de investeringen daarin, maar geldt een afschrijvingsbeperking tot de helft van de woz-waarde. Alle kosten die verband houden met het bedrijfspand zoals rentelasten in verband met een eventuele financiering van een dergelijke investering zijn tegen hetzelfde tarief aftrekbaar. Wel dient bedacht te worden dat een eventuele latere verkoopwinst ook belast is tegen het dan geldende inkomstenbelastingtarief. Dit alles neemt niet weg dat het financieel lucratief kan zijn om een bedrijfspand voor de eigen bv in privé te kopen. Een stevige rekensom moet dan vooraf wel uitwijzen of dat voordeel oplevert!
