(Te) hoge overdrachtsbelasting voor een als eigen woning bedoeld gebouw
Een eigen huis
De gemiddelde Nederlander voelt goed aan wanneer een onroerende zaak een woning is. Het is de plek waar het eigen huishouden is ondergebracht en waar men volgens de gemeentelijke basisadministratie woont. Ook het actuele woningtekort maakt duidelijk wat een woning is. Wonen is een dringend maatschappelijk vraagstuk met veel kanten. Dat blijkt uit de koppeling van dierenwelzijn en intensieve veehouderij door middel van stikstof aan de vraagstukken die het klimaat en natuurbehoud betreffen. De stikstofruimte die men wil vrij maken, moet onder andere versneld woningbouw mogelijk maken. Met tienduizenden extra nieuwe woningen versteent en verstedelijkt Nederland ten nadele van de klimaatdoelen en natuur. Ondanks de beleving die de gemiddelde Nederlander hierdoor heeft bij een eigen huis, is in de fiscale wetgeving de eigen woning ingekaderd.
De eigen woning volgens de Wet op de inkomstenbelasting 2001
Het zou het meest duidelijk zijn als het begrip ‘eigen woning’ in alle belastingwetten hetzelfde zou zijn. De definitie van de inkomstenbelasting zou daarbij richtinggevend kunnen zijn. Immers alle huiseigenaren hebben daarmee jaarlijks te maken. Dat is dan vanwege de bijtelling van het eigenwoningforfait en/of de renteaftrek in verband met de financiering van de eigen woning. In het eerste lid van artikel 3.111 staat dat onder een eigen woning wordt verstaan een gebouw, een duurzaam aan een plaats gebonden schip of woonwagen als bedoeld in artikel 1, onder l, van de Wet op de huurtoeslag, of een gedeelte van een gebouw, een schip of een woonwagen, met de daartoe behorende aanhorigheden, voor zover dat de belastingplichtige of personen die behoren tot zijn huishouden anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat. In de inkomstenbelasting is dus een eigen woning een duurzaam aan een plaats gebonden hoofdverblijf dat ter beschikking staat aan de belastingplichtige en haar of zijn huisgenoten die behoren tot haar of zijn huishouden. Indien aan deze wettelijke kwalificatie is voldaan, komt de aftrek van de financieringsrente van de eigen woning in beeld en ook het eigenwoningforfait. Dit sluit aan bij de beleving van een eigen huis.
De overdrachtsbelasting en de eigen woning
Voor de overdrachtsbelasting is de eigen woning belangrijker geworden sinds de verdergaande introductie van de verschillende tarieven voor woningen. Bondig samengevat betekent dit dat de starter op de woningmarkt tussen 18 en 35 jaar eenmalig geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een eigen woning betaalt. Waarom een discriminerende leeftijdsgrens gesteld is bij de aankoop van een eerste eigen woning is mij een raadsel. Bij de tweede keer dat een eigen woning wordt gekocht of bij een leeftijd boven de 35 jaar is de verkrijger 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. Degenen die woningen voor de verhuur kopen en er dus geen hoofdverblijf voor zichzelf van maken zijn 8% overdrachtsbelasting verschuldigd. Met deze gedifferentieerde tarieven wil de politiek starters op de woningmarkt en echte ‘eigen woningkopers’ tegemoet komen. Het moet dan wel gaan om een woning.
In artikel 14 Wet op belastingen van rechtsverkeer gaat het om de woning maar deze is daarin niet precies beschreven. In de memorie van toelichting bij de wet staat: ‘Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning.’ Dat ook deze beschrijving niet altijd duidelijk is, blijkt uit de rechtspraak daarover. Daarin zijn criteria geformuleerd waaraan een gebouw getoetst moet worden om te bepalen of het voor de overdrachtsbelasting een woning is:
- De oorspronkelijke bouwkundige aard bij de bouw en de daaruit volgende objectieve bestemming van het gebouw moet op wonen zijn gericht;
- Is nadien bouwkundig ingegrepen en heeft die ingreep de bouwkundige aard (objectieve functie) gewijzigd zodat het gaat om een woning?
- In geval van twijfel is de publiekrechtelijke bestemming van belang.
Iedereen die een gebouw wil kopen dat ooit eerst anders was bestemd te gaan gebruiken als eigen woning, zal naar deze criteria moeten kijken. De aankoop van een schoolgebouwtje, watertoren, leerlooierij, gemaal, spoorweghuisje etc. wordt niet zonder meer ‘beloond’ met geen of twee procent overdrachtsbelasting. De koper van zo’n gebouw krijgt 8% voor de kiezen. Wellicht dat het nieuwe kabinet hieraan iets kan doen door de uitleg van ‘eigen woning’ overdrachtsbelasting aan te sluiten bij de definitie van de inkomstenbelasting. Immers functiewijziging naar wonen lost een klein beetje de woningtekort op. Daarvoor is niet meer stikstofruimte nodig, de aanpak leidt niet tot extra verstening, is klimaatneutraal en draagt bij aan het oplossen van de woningnood! Sommige fiscale oneffenheden zijn simpel op te lossen.
