Splitsing van de koopsom van agrarisch vastgoed
Zeer recent stond er een artikel in de krant met betrekking tot de bedrijfsbeëindiging in de agrarische sector. De constatering was dat in Noord Brabant de komende jaren met name als gevolg van vergrijzing en het ontbreken van bedrijfsopvolgers er veel bedrijven worden overgedragen. Daarnaast zullen er met name rondom de grote steden en in de buurt van snelwegen agrarische bedrijven worden ‘uitgekocht’ voor woningbouw en de aanleg van industrieterreinen. In dit kader zal een groot aantal bedrijven worden verkocht en dan komt onherroepelijk de vraag aan de orde of de koopsom of overnamesom in de koop/verkoopovereenkomst of akte van levering uitgesplitst en toegerekend moet worden aan de bedrijfsonderdelen die worden overgedragen.
Uit de rechtspraak blijkt dat de toerekening van bestanddelen van de overnamesom tot discussie kan leiden met de Belastingdienst. Een toerekening van een deel van de verkoopsom aan bijvoorbeeld de agrarische (onder-)grond waarbij de landbouwvrijstelling van toepassing is of aan de privéwoning met de bijbehorende tuin, kan rekenen op belangstelling van de Belastingdienst. Met die wetenschap is het raadzaam om eventueel aan de toerekening een taxatierapport van een deskundige taxateur ten grondslag te leggen.
Dat zo’n aanpak de voorkeur mag hebben, bleek uit de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 oktober 2016. Het Hof stelde dat als bewijsregel heeft te gelden dat indien partijen in een koopovereenkomst deelprijzen zijn overeengekomen voor elementen van het geheel, in de regel deze prijzen worden gevolgd. Dit is volgens het Hof alleen anders indien de partij die zich daarop beroept, feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de door partijen overeengekomen verdeling van de totale koopsom niet in overeenstemming is met de werkelijkheid. Vandaar komt mijn aanbeveling om een taxatierapport onder de deelprijzen te leggen.
Ook zonder taxatierapport geldt het beginsel dat in geval onafhankelijk ten opzichte van elkaar handelende partijen een koopsomsplitsing overeen zijn gekomen, deze splitsing bindend is en moet worden gevolgd. Dat is alleen anders indien door de Belastingdienst aannemelijk wordt gemaakt dat deze splitsing onder abnormale omstandigheden tot stand is gekomen. Deze benadering volgt uit een arrest van de Hoge Raad van 3 januari 1996 (BNB 1996/110). Daarin stelde de Hoge Raad met betrekking tot de splitsing van de koopsom van een melkveebedrijf dat op de Inspecteur de taak lag te bewijzen dat de in werkelijkheid door partijen betaalde prijzen afweken van de bedragen, die waren neergelegd in de koopovereenkomst. Na januari 1996 is er een reeks van uitspraken gekomen waarin deze benadering werd gevolgd door rechtbanken en gerechtshoven. In geval er dus voor gekozen wordt om de koopsom te splitsen in de koop/verkoopovereenkomst of de akte van levering dient hiermee rekening te worden gehouden. Deze rechtspraak ziet overigens veelal op onafhankelijk ten opzichte van elkaar handelende partijen. In geval partijen niet onafhankelijk ten opzichte van elkaar staan zoals buren of familieleden, is dat extra taxatierapport meer dan raadzaam. Daarmee kan immers worden aangetoond dat de splitsing zorgvuldig is voorbereid en marktconform is.
