Overdrachtsbelasting, aanhorigheden en bestemmingswijziging
Overdrachtsbelasting
Indien een onroerende zaak wordt verkregen is daarover in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. Deze wordt berekend aan de hand van een tarief van 6%. Dit algemene tarief wordt met ingang van 2021 8%. Er zijn echter uitzonderingen op dit algemene tarief. Dit is onder andere aan de orde als een woning wordt verkregen. Dan wordt tot het einde van dit jaar de overdrachtsbelasting aan de hand van een tarief van 2% berekend. Vanaf 1 januari 2021 is het afhankelijk van de bedoeling en de leeftijd van de koper van de woning welk tarief geldt. In geval de woning namelijk na 1 januari 2021 als belegging wordt aangeschaft, is het algemene tarief van 8% van toepassing. In geval de woning voor gebruik als eigen woning wordt gekocht een de koper is ouder dan 35 jaar of heeft al eerder een eigen woning gekocht, geldt het tarief van 2%. Starters op de woningmarkt tussen de 18 en 35 jaar, die niet eerder een woning gekocht hebben, betalen geen overdrachtsbelasting.
De overdrachtsbelasting kent ook nog een aantal vrijstellingen. Deze zijn opgenomen in artikel 15 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Bekende vrijstellingen voor de overdrachtsbelasting zijn die ten aanzien van de verkrijgingen van onroerend goed door kinderen in verband met de overdracht van een onderneming aan hen. Daarnaast zijn er nog de reorganisatievrijstelling, de vrijstelling bij inbreng in een personenvennootschap of een besloten vennootschap, de cultuurgrondvrijstelling etc. Bij verkrijgingen van onroerende zaken vanwege een huwelijk of door middel van een erfenis is geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Aanhorigheden en bestemmingswijziging
Een aanhorigheid is een zaak die hoort bij een onroerende zaak of een gebouw. Bij een woning kunnen dit bijvoorbeeld de garage, de schuur en dergelijke zijn. Wat betreft aanhorigheden heeft er per 1 januari 2013 een uitbreiding plaatsgevonden naar aanhorigheden die tot de woning behoren of pas later gaan behoren. Daardoor geldt het verlaagde tarief van 2% ook als de aanhorigheid op een later tijdstip dan de woning zelf wordt verkregen.
Een aanhorigheid moet uiteraard aan enkele eisen voldoen. Deze moet bij een woning horen en daaraan dienstbaar zijn. Verder moet deze aan de eigenaar of bewoner ter beschikking staan. De Hoge Raad heeft in 2017 (ECLI:NL:2017:154) een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in stand gelaten waarbij een perceel grasland niet als aanhorigheid werd aangemerkt. Het weiland was weliswaar tegelijk met een woonboerderij verkregen, maar betrof een ander kadastraal perceel. Daarbij was het grasland niet in gebruik bij en dienstbaar aan de woning. Het werd namelijk voor hobbyactiviteiten gebruikt.
Niet valt uit te sluiten dat voormelde procedure een rol heeft gespeeld in de procedure bij de rechtbank Gelderland waarvan op 8 oktober de uitspraak is gepubliceerd (ECLI:NL:RBGEL:2020:4607). Hierbij ging het om een woonboerderij met gebouwen die eerder agrarisch gebruikt waren. Daarvan was echter de bedrijfsmatige bestemming gewijzigd. Alleen een gebruik voor woondoeleinden was nog toegestaan. Daardoor werden de voormalige jongveestal, de kapschuur, de varkensschuur en de erfverhardingen aangemerkt als aanhorigheden van de woning. Op de verkrijging daarvan was het 2% tarief van toepassing. Het tegelijk gekochte weiland voldeed niet aan de eisen van aanhorigheid. Dit werd namelijk door een professionele agrariër gebruikt waardoor geen overdrachtsbelasting verschuldigd was vanwege de cultuurgrondvrijstelling.
