Koopoptie en boekwaarde van onroerende zaken
Koopoptie en data
Regelmatig wordt bij huurovereenkomsten of pachtovereenkomsten een zogenaamde koopoptie overeengekomen met de gebruiker van de onroerende zaak. Die optie houdt dan in dat na verloop van tijd de onroerende zaak die in gebruik is, door de gebruiker eventueel gekocht kan worden. Soms wordt een vaste prijs, een aanpak of formule afgesproken die bepalend is voor de uiteindelijke overnamesom. Hierop zijn allerlei variaties mogelijk zoals een waardebepaling door drie taxateurs, de uitkomst van de vermenigvuldiging van jaarlijkse geïndexeerde huursom of pachtprijs, maar ook een bij aanvang vastgestelde prijs. Een en ander brengt mee dat er drie data belangrijk kunnen zijn. Dit is de datum waarop de koopoptie wordt overeengekomen. Vervolgens is er de datum waarop de koopoptie wordt ingeroepen. Ten slotte is er de datum waarop de akte van levering passeert bij de notaris. Er is een grote kans dat op deze drie verschillende data de waarde in het economisch verkeer van de onderhavige onroerende zaak niet hetzelfde is.
Ontbindende of opschortende voorwaarde
Een koopoptie gaat altijd gepaard met een ontbindende of een opschortende voorwaarde. Uit de rechtspraak blijkt dat belanghebbenden niet altijd het onderscheid voldoende in beeld hebben. Deze verwarring kan verband houden met de manier waarop de koopoptie is geformuleerd. Omdat die formulering fiscaal van belang kan zijn, is het raadzaam om daaraan voldoende en deskundige aandacht te (laten) geven. Toch is het onderscheid tussen de ontbindende en de opschortende voorwaarde in de basis eenvoudig. De ontbindende voorwaarde houdt in dat de overeenkomst die tot stand is gebracht, vervalt omdat voldaan wordt aan de voorwaarde. Een bekend voorbeeld is het financieringsvoorbehoud. In geval de koper van de onroerende zaak de financiering voor de aankoop niet geregeld krijgt, kan de koper met een beroep op het financieringsvoorbehoud de koop zonder boete ongedaan maken. De opschortende voorwaarde houdt in dat de overeenkomst pas tot stand komt als aan de voorwaarde(n) voldaan is. Bij de koopoptie kan met een opschortende voorwaarde bijvoorbeeld worden overeengekomen dat een koopovereenkomst pas tot stand komt zodra de pachter voor een overeengekomen datum schriftelijk kenbaar maakt de agrarische grond te willen kopen. Indien in dit voorbeeld de pachter niet reageert op of voor de overeengekomen datum, vervalt de koopoptie. Dan komt er geen overeenkomst van koop/verkoop tot stand.
Boekwaarde en koopoptie
Op 10 februari van dit jaar heeft de Rechtbank Noord-Nederland uitspraak gedaan in een kwestie waarbij het ging om een koopoptie van landerijen. In deze kwestie maakte de pachter gebruik van de overeengekomen koopoptie. Vervolgens was de vraag voor welke (boek-)waarde hij deze landerijen op zijn balans moest zetten. Het antwoord op deze vraag was mede van belang voor de bepaling van de hoogte van een belast pachtersvoordeel. De rechtbank oordeelde dat hiervoor de waarde bepalend was, die gold op het moment waarop de landbouwer het economische belang bij de eigendom kreeg. In deze concrete kwestie was dit de datum waarop hij gebruik maakte van het kooprecht uit de optie. Het ging om een koopoptie onder opschortende voorwaarde. Indien het was gegaan om een koopoptie onder ontbindende voorwaarde, was waarschijnlijk de (boek)waarde gesteld op de waarde op het moment van aangaan van de pachtovereenkomst met koopoptie.
