Financieringsschade, onbelast of toch belast?

Als vanwege een (minnelijke) onteigening moet worden overgegaan tot de aankoop van een vervangende onroerende zaak, komt het regelmatig voor dat daarvoor een extra financiering moet worden aangegaan. Het is dan niet ongewoon dat de aan die extra financiering verbonden rentelasten voor een termijn van tien jaren worden vergoed. Deze extra rente wordt aan de hand van een zogenaamde kapitalisatiefactor in een berekening betrokken om tot één bedrag te komen. Dit bedrag wordt aangeduid als de financieringsschade. De financieringsschade is dus een omrekening van de jaarlijkse rentelast tot een bedrag ineens waaruit de extra rentelast gedurende een aantal jaren kan worden opgebracht (HR 9 juli 2010, LJN BL6267, NJ 2010/632). Tenzij er sprake is van een uitzonderlijke situatie wordt daarbij dus de gebruikelijke factor 10 toegepast en wordt uitgegaan van de reguliere rente voor hypothecaire financieringen.

Uit de rechtspraak blijkt dat er vanuit een fiscale invalshoek steeds gelet moet worden op allerlei aspecten die bij de financieringsschade een rol kunnen spelen. In geval deze wordt verstrekt omdat de privéwoning bij de (minnelijke) onteigening is betrokken, is in beginsel het uitgangspunt dat deze vergoeding vrij van inkomstenbelasting is. In geval de financieringsschade wordt toegekend omdat de aanschaf van vervangende bedrijfsmiddelen gefinancierd moet worden, is deze vergoeding belast. De financieringsschade mag dan wel worden opgenomen in een voorziening waarvan jaarlijks een tiende deel vrijvalt om daarmee de extra financieringslasten te compenseren.

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft de hiervoor omschreven hoofdregel genuanceerd met haar uitspraak van 5 april 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:2857 – NTFR 2017/1213). In de onderhavige situatie was vanwege de minnelijke onteigening namens een melkveehouder een berekening gemaakt ten aanzien van zijn privéwoning. In de aan hem toegekende schadeloosstellingen was een bedrag van € 105.000 begrepen als vergoeding voor hogere financieringskosten. Die kosten werden begroot voor de bouw van een nieuwe woning met hetzelfde woongenot als de oude privéwoning. De hoogte van deze vergoeding was gebaseerd op het verschil tussen de getaxeerde waarde van de oude woning (€ 190.000) en de fictieve (geschatte) bouwkosten van € 385.000 voor een nieuw te bouwen woning. Er was rekening gehouden met extra rentelasten, met nieuw voor oud en de gebruikelijke kapitalisatiefactor. In de overeenkomst tot minnelijke onteigening was niet opgenomen dat tot vervanging van de oude woning overgegaan diende te worden. Er werd door de melkveehouder een vervangend melkveebedrijf gekocht en daarbij werd een nieuwe woning gebouwd. Deze nieuwe woning werd door de melkveehouder vervolgens tot het buitenvennootschappelijk ondernemingsvermogen gerekend.

De Inspecteur stelde dat de financieringsschade niet zou zijn toegekend indien in privé geen nieuwe woning zou zijn aangeschaft. Volgens de inspecteur is door de gekozen aanpak er geen direct causaal verband aanwezig tussen de toegekende financieringsschade en deze nieuwe woning die tot het ondernemingsvermogen behoort. Om die reden moest volgens de inspecteur de vergoeding worden aangemerkt als inkomensschade waarover inkomstenbelasting verschuldigd was. Het Hof ging hierin mee omdat de keus was gemaakt de vervangende woning tot het ondernemingsvermogen te rekenen. Om die reden moest de betaalde financieringsschade aan de winst van het rundveebedrijf worden toegerekend, aldus het Hof. Zo blijkt een privépost in de belaste sfeer terecht te kunnen komen. Kortom, op grond van fiscale overwegingen moet er steeds zorgvuldig met een eventuele financieringsschade worden omgegaan.

Bekijk alle artikelen van Huisvennen Advies B.V.