De schoongrondverklaring wordt steeds uitgebreider
Er wordt weer veel gebouwd in Nederland. De economische ontwikkeling geeft steeds meer mensen de financiële ruimte om een nieuwbouwhuis aan te schaffen. Voor een deel wordt met deze nieuwbouw de bevolkingsgroei opgevangen. Er zijn inmiddels al meer dan 17.200.000 inwoners van ons mooie land. Dat aantal groeit door naar 18.000.000 in 2032, aldus de ramingen van het Centraal Bureau voor de Statistiek. De huidige forse groei in de huizenbouw leidt tot een versnelling in het beslag dat op grond wordt gelegd. Nieuwbouwplannen worden ontwikkeld door zowel inbreiding binnen de bebouwde kom als volledige nieuwbouwwijken aan de randen van steden of dorpen.
Zodra er echte bouwplannen op tafel komen, is van overheidswege de eis dat er een schoongrondverklaring moet zijn. Het uitgangspunt is dat bij elke bouwkavel een schoongrondverklaring verplicht is. Er wordt zonder die verklaring geen vergunning om te bouwen afgegeven. Steeds vaker wordt ook door kopers van onroerende zaken een schoongrondverklaring gevraagd. Daarbij geldt dat de verkoper de mededelingsplicht heeft om de koper te attenderen op eventuele gebreken aan de onroerende zaak. In geval de verkoper ermee bekend is dat er iets met de ondergrond, de tuin of het erf niet in de haak is, is hij verplicht dat aan de potentiële koper te melden. Dat hoeft niet door middel van een schoongrondverklaring. Indien de verkoper geen benul heeft van een eventueel gebrek dan zal dit in de overeenkomst van koop/verkoop en de leveringsakte vermeld worden.
Tegenover deze mededelingsplicht van de verkoper staat de onderzoeksplicht van de koper. De koper zal op basis van deze verplichting de kwaliteiten en manco’s moeten nagaan van de onroerende zaak, die hij wil kopen. Als gevolg van deze verplichting komt het regelmatig voor dat een koper opdracht geeft aan een deskundige om de grond te onderzoeken om eventueel een schoongrondverklaring af te geven.
Veel deskundigen die grond moeten onderzoeken om een verklaring af te geven, sluiten nagenoeg iedere aansprakelijkheid voor hun werkzaamheden uit omdat een bodemonderzoek geen eenvoudige opgave is. Al zijn er honderd bodemmonsters schoon, wil dat nog niet zeggen dat het onderzochte perceel niet vervuild is. Het kan zomaar zijn dat er op één vierkante meter een dioxinevervuiling aanwezig is omdat in het verleden net daar plastics of chemicaliën zijn verbrand. Daar komt bovenop dat iedere clausule of voorwaarde met betrekking tot schone grond een eigen afwijkende tekst kan hebben. Er is in Nederland geen ‘enige echte schoongrondverklaring’. Een vastomlijnde uniforme juridische standaardbepaling voor schone grond is er namelijk niet.
Een niet onbelangrijke bijkomstigheid is dat ook het denken over wat schone grond is, voortdurend aan verandering onderhevig is. Tegenwoordig gaat het bij schone grond niet alleen meer om wat er aan chemische stoffen in, aan, op of onder de grond aanwezig zijn en die als vervuiling kunnen worden aangemerkt. Er wordt bij schone grond inmiddels terecht al rekening gehouden met bijvoorbeeld de aanwezigheid van bomen of planten zoals de Japanse duizendknoop, die funderingen ernstig kunnen aantasten. Grond moet dus in de toekomst steeds schoner zijn en om die reden wordt de schoongrondverklaring steeds uitgebreider.
