De schenking van een ‘vastgoedvennootschap’

Fiscale beoordeling van de exploitatie van onroerende zaken

Met enige regelmaat blijkt dat het niet eenvoudig is om te bepalen of de exploitatie van onroerende zaken fiscaal een onderneming of een belegging is. Voor een onderneming is nodig dat er een organisatie van kapitaal en arbeid aanwezig is waarmee wordt deelgenomen aan het economisch verkeer met de bedoeling een voordeel te behalen dat objectief bezien ook redelijkerwijze te verwachten is. De exploitatie van onroerende zaken wordt gewoonlijk als een belegging aangemerkt indien de activiteiten het ‘normale vermogensbeheer’ niet overstijgen. Uit de rechtspraak blijkt dat de term ‘normaal vermogensbeheer’ een open norm is. Anders gezegd, deze term is voor meerdere uitleg vatbaar. In de praktijk blijkt dat bij de toets aan ‘normaal vermogensbeheer’ door de Belastingdienst meerdere facetten worden meegewogen. Vaak speelt de omvang van de vastgoedportefeuille een rol en de manier waarop dit wordt geëxploiteerd. Eveneens wordt er gekeken naar het daarmee behaalde resultaat en dat vaak in relatie tot de arbeid die door of namens de vastgoedexploitant wordt ingezet. Op die manier werden al verschillende particuliere vastgoedbeleggers geconfronteerd met een inspecteur die hun vastgoedportefeuille in box 3 toch aanmerkte als een onderneming in box 1. Dit had dan heffing van inkomstenbelasting tegen progressief tarief tot gevolg. In geval een vastgoedportefeuille eigendom is van een rechtspersoon zoals een besloten vennootschap dan wordt voor de vennootschapsbelasting aangenomen dat dit hoe dan ook een onderneming is. Voor de Successiewet 1956 ligt dit genuanceerder als het gaat om de toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit (BOR).

Schenken van een onderneming  en BOR

Door middel van de BOR is een verkrijging van ondernemingsvermogen tot een bedrag van € 1.102.209 volledig vrijgesteld van schenk- of erfbelasting. Ten aanzien van de waarde daarboven is 83% van de waarde vrijgesteld. Om in aanmerking te komen voor deze grote vrijstelling bij de overgang van ondernemingsvermogen dient aan allerlei eisen voldaan te worden. Eén van deze eisen is dat een zogenaamde materiële onderneming overgedragen wordt. Tot de materiële onderneming worden beleggingen en overtollige kasmiddelen niet gerekend. In geval bijvoorbeeld door een besloten vennootschap een onderneming wordt gedreven en daarnaast behoort tot het vermogen een verhuurd appartement, wordt voor BOR dat appartement uitgesloten. Over de waarde daarvan moet dan schenkbelasting (of erfbelasting) worden betaald.

BOR en vastgoedlichaam

In geval van de overdracht van aandelen van een zogenaamd vastgoedlichaam wordt er in beginsel vanuit gegaan dat geen sprake is van een materiële onderneming. Deze beoordeling leidt ertoe dat de BOR-vrijstelling niet toepasselijk is. De benadering is dan dat het vastgoedlichaam belegt in vastgoed en om die reden geen onderneming drijft. Aangenomen wordt dan dat de activiteiten met het vastgoed het normale vermogensbeheer niet overstijgen. Uit de rechtspraak blijkt dat de toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit op deze beoordeling regelmatig afketst. De Belastingdienst stelde in die procedures dat bij een overdracht van aandelen van een besloten vennootschap waarvan de activiteiten nauw verband houden met onroerende zaken, de BOR-faciliteit niet kan worden toegepast. Uit de op 20 mei van dit jaar gepubliceerde uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam blijkt echter dat indien er aanzienlijk meer arbeid dan normaal vermogensbeheer aan de orde is en de onroerende zaken en de daarmee verband houdende arbeid zijn dienend aan kortdurende opslag, het hotelbedrijf of andere bedrijfsactiviteiten etc. de BOR-vrijstelling wel kan worden toegepast. Omdat blijkbaar de toepasselijkheid van de BOR-faciliteit bij vastgoedexploitatie afhankelijk is van de specifieke feitelijke situatie, is uiteraard vooroverleg met de Belastingdienst steeds raadzaam.    

Bekijk alle artikelen van Huisvennen Advies B.V.