De fiscale aspecten van een vakantiewoning
Omdat het er naar uitziet dat voorlopig de rente op spaarcenten in de buurt van de nul blijft, gaan veel mensen over tot de aanschaf van een vakantiehuis. Mooie rendementen worden daarbij in het vooruitzicht gesteld. Bij deze rendementen wordt niet altijd gemeld dat deze bruto zijn en dat er ook kosten zijn. Evenmin wordt er aandacht gegeven aan de ‘fiscale’ aspecten die verbonden zijn aan de verhuur van een vakantiehuis.
Inkomstenbelasting
Wat betreft de inkomstenbelasting speelt bij verhuur van een vakantiewoning veelal box 3 een rol. Een vakantiewoning die voor de verhuur wordt aangehouden, is voor de inkomstenbelasting geen eigen woning, ook niet als u eigenaar bent, maar wordt als belegging aangemerkt. Beleggingen worden aan box 3 toegerekend. Ook de schulden die zijn aangegaan om de vakantiewoning te kopen, vallen in box 3.
Over de echte huuropbrengsten wordt geen inkomstenbelasting berekend. Daartegenover staat dat alle kosten vanwege het onderhoud, het schoon houden, onroerende zaakbelasting, rioolrecht, waterschapslasten, afvalstoffenheffing en eventuele bijdragen aan vakantieparkvoorzieningen en bemiddeling e.d. niet als kosten in aftrek kunnen worden gebracht. Dit geldt ook voor de bank- en rentekosten in verband met geldschulden die voor de aankoop zijn aangegaan.
De inkomstenbelastingdruk is afhankelijk van de hoogte van het totale vermogen in box 3. Een te betalen belasting van 1,27% over de waarde van een vakantiehuis is niet ongewoon. Er moet rekening gehouden worden met een aanpassing van het systeem van belastingheffing in box 3 . Het aan vakantiehuizen toegerekende fictieve rendement zal dan stijgen waardoor effectief jaarlijks 1,6% van de waarde van het vakantiehuis als inkomstenbelasting betaald moet worden.
Omzetbelasting
De Belastingdienst merkt voor de omzetbelasting iedereen aan als ondernemer die een vakantiehuis verhuurt om daarmee een beter rendement te maken. Dit ondernemerschap leidt ertoe dat men een omzetbelastingadministratie moet voeren en veelal per kwartaal aangifte moet doen. De omzetbelasting die in rekening moet worden gebracht en die moet worden afgedragen, is 9% van de huursom. Daartegenover staat dat de in rekening gebrachte omzetbelasting bij de aangifte omzetbelasting in mindering mag worden gebracht.
Indien op basis van een goede schatting de omzet onder € 20.000,- blijft, volgt uit de per 1 januari 2020 geldende nieuwe kleineondernemersregeling dat er geen omzetbelasting behoeft te worden afgedragen. Dit betekent ook dat de omzetbelasting op de gemaakte kosten niet in aftrek kan worden gebracht. Daarbij geldt een ontheffing van de administratie- en factuurplicht. Het gebruik maken van de kleineondernemersregeling is een keuze die geldt voor btw-ondernemers die in Nederland zijn gevestigd en die een omzet hebben die lager is dan € 20.000,-.
Onroerende zaakbelasting (OZB)
Meestal mogen vakantiewoningen van de gemeente niet het gehele jaar worden bewoond. Zodoende is in 2016 bij de Hoge Raad de vraag aan de orde geweest of een vakantiehuis wel een woning is voor de OZB. De Hoge Raad heeft beslist dat een vakantiehuis wel een woning is. Dit heeft voor de OZB-heffing tot gevolg dat de gemeente de gebruikersbelasting niet mag berekenen bij de eigenaar van een vakantiewoning. In geval een vakantiehuis niet het gehele jaar bewoond mag worden, heeft dit een waardedrukkend effect voor de WOZ-waarde. Een vakantiehuis wordt voor de OZB zodoende laag belast.
Conclusie
Er is een aantal fiscale aspecten verbonden aan een vakantiewoning als men die voor de verhuur aanhoudt. Die aspecten hebben samen met alle overige kosten een negatief effect op het rendement. Daarmee moet bij de afwegingen om een vakantiehuis voor de verhuur aan te schaffen, terdege rekening worden gehouden.
