Cultuurgrondvrijstellingen ook voor particulieren!
Om het u gemakkelijk te maken, kan ik melden dat er twee cultuurgrondvrijstellingen zijn in de belastingwetgeving. De meest bekende is de cultuurgrondvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Deze houdt in dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is bij de verkrijging van ‘landbouwgrond’. Deze vrijstelling staat in artikel 15, lid 1, letter q Wet op belastingen van rechtsverkeer en geldt voor ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. Hieronder zijn ook de rechten van erfpacht of beklemming daarop begrepen. Onder cultuurgrond valt ook de ondergrond van glasopstanden en agrarische gebouwen. Deze vrijstelling is voorwaardelijk en kent een tijdsbepaling. De overdrachtsbelasting die bij de verkrijging niet is geheven, moet alsnog worden betaald indien de professionele agrarische exploitatie als zodanig niet gedurende ten minste tien jaren wordt voortgezet. Op deze laatste regel wordt een uitzondering gemaakt als door overheidsingrijpen het onderhavige perceel voor de natuur wordt bestemd.
Om van deze vrijstelling gebruik te kunnen maken, dient de grond wel professioneel in de landbouw te worden gebruikt gedurende die termijn van tien jaar. De vraag is dan wat professionele landbouw is. Dat is ten behoeve van de paardenhouderij (wederom) feitelijk getoetst door de Rechtbank Limburg op 8 februari 2017 (ECLI:NL:RBLIM:2017:1971) Door de rechtbank werd beslist dat een manege, bestaande uit onder meer een dertigtal paardenboxen met allerlei manegefaciliteiten gericht op het berijden en verzorgen van paarden, buiten het (pachtrechtelijke) begrip ‘veehouderij’ in de zin van artikel 7:312 BW viel. Op grond daarvan concludeerde de rechtbank dat dit bedrijf niet als agrarisch bedrijf beschouwd kan worden voor de cultuurgrondvrijstelling.
De tweede cultuurgrondvrijstelling is opgenomen in de Wet waardering onroerende zaken. In artikel 18, lid 4 van deze wet is vermeld dat bij ministeriële regeling regels kunnen worden gesteld ingevolge waarvan bij de waardebepaling de waarde van onroerende zaken of onderdelen daarvan buiten aanmerking worden gelaten. Vervolgens staat dan in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet Waardering onroerende zaken in artikel 2, lid 1, onderdeel a dat bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking wordt gelaten ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. Ook bij deze jaarlijkse vrijstelling gelden er criteria. De cultuurgrond moet bijvoorbeeld voor minstens 90% voor professionele agrarische doeleinden worden gebruikt. Ook ten aanzien van deze cultuurgrondvrijstelling, zijn rechters al gevraagd te beoordelen of het gebruik van de grond ‘voldoende’ agrarisch was. Daaruit kwam onder andere voort dat weidegrond voor de veehouderij als ‘cultuurgrond’ moet worden aangemerkt.
In een tijd dat particuliere beleggers op zoek zijn naar investeringsmogelijkheden om aan wellicht het negatieve rendement van de bankrekening te ontkomen, zou een investering in landbouwgrond een alternatief kunnen zijn. Ook particulieren kunnen dan zowel bij de verkrijging als in de jaren dat zij de landbouwgrond in eigendom hebben, het voordeel hebben van de cultuurgrondvrijstellingen. Dit vereist echter wel dat zij direct bij de verkrijging de grond in gebruik geven aan een professionele landbouwer. Deze agrarische grond moet vervolgens gedurende ten minste tien jaar in het professionele landbouwbedrijf in gebruik blijven. Dit kan onder andere met een geliberaliseerde pachtovereenkomst met looptijden van een jaar. Dat levert wellicht een betere pachtprijs op, een beter rendement dan de bankrente en nota bene twee fiscale vrijstellingen!
