Belastingschade bij verkooptransacties onroerend goed

In geval onroerend goed dat bedrijfsmatig wordt gebruikt, wordt verkocht vanwege een (mogelijke) onteigeningsprocedure, is het gebruikelijk dat niet alleen de waarde van de onroerende zaken wordt vergoed maar ook allerlei bijkomende componenten en schades. In geval dergelijke vergoedingen voor de onroerende zaken en bijkomende schades leiden tot een hoge belastingheffing ineens dient aandacht gegeven te worden aan mogelijke belastingschade. Daarvan kan immers sprake zijn bij meer of eerdere belastingheffing. In geval van een min of meer ‘gedwongen’ transactie kan het zo zijn dat die leidt tot vergoeding van deze belastingschade. Een aardige bijkomstigheid is dat de vergoeding voor de belastingschade zelf, belastingvrij is. Om die reden dient bij iedere onteigeningsprocedure of verkooptransactie vanwege een veranderend bestemmingsplan, onderzocht te worden of er belastingschade in het spel is.

In de rechtspraak is het begrip belastingschade door de jaren heen genuanceerd, omlijnd en daarmee ingeperkt. Volgens twee inmiddels wat gedateerde arresten van de Hoge Raad gold lang als belastingschade de schade op het gebied van belastingen die door de onteigening is veroorzaakt en die voor vergoeding in aanmerking komt. Daarbij was het uitgangspunt dat in de schadeloosstelling die de onteigende ontvangt, posten zijn begrepen die fiscaal als inkomen moeten worden beschouwd. Daarover wordt meer of eerder belasting geheven dan geheven zou zijn indien datzelfde inkomen zonder onteigening, anders verdeeld en op andere tijdstippen aan de onteigende zou zijn toegekomen. De belastingschade wordt dan berekend als het verschil tussen de over de ineens ontvangen inkomsten verschuldigde belasting die de onteigende moet betalen direct na onteigening en de contante waarde van de toekomstige belastingen over die inkomsten die de onteigende zou moeten betalen zonder onteigening.

De belangrijkste nuanceringen die hierop nadien in de rechtspraak zijn aangebracht, zijn dat de ontvanger van de schadevergoeding er in redelijkheid wel alles aan moet doen om de belastingschade te beperken. Dat kan aan de orde zijn als de onteigende de bedrijfsactiviteiten verplaatst naar een nieuwe locatie. Hierbij gaat het dan onder andere om het direct na de (minnelijke) onteigening gebruik maken van de ruimere mogelijkheid van de herinvesteringsreserve. Daarmee wordt dan de belastingheffing die ineens zou optreden, teruggedrongen. Een tweede nuancering die uit de rechtspraak is voortgekomen, is dat de belastingschade een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg moet zijn van de (minnelijke) onteigening. Verder wordt van belastingschade alleen uitgegaan indien de verkoopsom niet zo hoog is dat een weldenkende ondernemer deze ook zonder belastingschade niet zou weigeren. Wat belastingschade is, is dus nog aardig gecompliceerd en ‘voer’ voor deskundigen.

In de rechtspraak is enkele keren de belastingschade onderwerp van procedures geweest, terwijl deze al duidelijk beschreven en gedefinieerd was in de akte van levering of de verkoopovereenkomst. In dergelijke situaties bleek de rechter er meestal voor te kiezen om de uitleg van het begrip belastingschade te volgen waarmee partijen ingestemd hadden. Uit deze rechtspraak kan als lering worden getrokken dat het voordelig kan zijn om al in een heel vroeg stadium deskundig fiscaal advies in te winnen als er mogelijkerwijze op termijn gedacht moet worden aan de aanwezigheid van belastingschade.

Bekijk alle artikelen van Huisvennen Advies B.V.